《2006年成都商业地产发展报告》新鲜出炉,未来两年300万平方米商业地产将放量市场

      决战春熙路  迎来“大鳄年”

《成都房产报道》

2007

商业地产大鳄唱主角

    据《报告》显示,2006年成都实际土地成交6391.21亩,其中商住规划用地成交3015亩,纯商业用地共计成交688.8172亩。以此推算，2007年至2008年，将有300万平方米左右的商业进入市场。大鳄云集是2007年土地市场的显著特征，诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力迅、中信、万达等知名开发商活跃异常，加剧了整个成都商业地产市场的竞争。从土地交易情况来看，集商业和住宅开发功能于一体的商住用地是成都房产市场主力军，商业板块土地供不应求，但交易市场乏力。

   《报告》分析称，成都商业地产从2003年至今持续升温，火爆异常。2006年，商业用地供应创高和整体售价的攀升，主旋律仍是理性回归，整体持有，只租不售物业体量激增，但售后返租、商管运营等矛盾凸显。

    2006年，成都市区商业地产市场开发量为15237万平方米，成交107.19万平方米，其中写字楼供应量为50.90万平方米，较05年增长21倍，但成交量较05年下降16.2%。全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/平方米，较上年增长21%，创历史新高。今年在线租售交易商业项目212个，其中年度新增70个，余盘142个。

多个商业地产决战春熙路

    2006年，成都市区竞争最激烈的莫过于以春熙商圈为首的中心商业区，随着中环广场的重新包装和新世界百货、时尚摩尔财富中心店等的开业，拉开了主商圈的风云战火，西武百货等顶级商业的开张使这个区域地产价值再度提升，连空置两年多的时代广场裙楼部分也搭上了末班车，与百盛签约，预计将于今年国庆开业。加之随后即将亮相的伊斯丹百货、正熙国际商业、群光百货以及众多暗中布局春熙商圈的大型商业，成都城区主商圈的竞争将达到空前白热化的程度，一场战火纷飞的惨烈的商业大战正在上演。

    冉立春分析称，在中心商业区竞争惨烈的同时，成都新型社区商业中心将受到部分连锁商业的青睐，像沃尔玛、伊藤这些大型连锁商业，也是一直看好一些新型社区商业中心。伊藤洋化堂双楠店良好的经营业绩证明了这一点，今年，伊藤又将布局城东二环路，去年，王府井在双楠也已与同辉达成合作意向。

甲级写字楼独领风骚

    2006年，成都写字楼市场的发展可谓是风声水起，亮点多多。比如，香格里拉、力宝大厦、商鼎国际、等到甲级写字楼的出现，改变了成都甲级写字楼的格局。

    去年全年，成都城区供应办公写字楼56.90万平方米，是05年的2.1倍。成都的甲级写字楼租金走势平稳，平均租金为90元/平方米，其吸纳创下历史新高。据《报告》披露，06年，写字楼新增供应量达到24万平方米，总吸纳量达到14.6万平方米，为历年来最高。同时，写字楼总体空置水平为27%，在供应量增加较大的情况下能保持较高出租率，进一步说明市场需求仍较为旺盛。几大传统和新型商务区更是厚积薄发，新盘不断涌现，这预示着2007年成都写字楼市场必将异彩纷呈。

    2006年，写字楼市场的特点是中低档开发过量、市场压力较大，高档写字楼内修难以外树，并非名副其实；市场预期过高，投资风险加大。据了解，仅正熙国际、华敏翰尊国际、力宝大厦、中环广场四个项目就带给成都市场28万平方米的供应量。加上一些拍卖成功的烂尾楼将很重新包装上市，业内人士预估，随着更多优质商厦项目的竣工上市，沉寂了两年的成都优秀写字楼市场重新升温，2007年，成都写字楼市场将有上100万平方米体量呈现，甲级写字楼的竞争也将空前加剧。

    另一方面，一些老牌写字楼租金出现下滑趋势：川信大厦、冠城广场的月租金，从以往的97.6元/平方米降到了78.1/平方米左右，原因在于这些老牌写字楼已建成多年，其物业形态越来越旧。而一些新甲级写字楼无论是配套设施还是物业服务上，都优于这些老写字楼，从而导致了客户的分流。在未来，老牌写字楼面临强手如林的市场竞争，只有尽快更新设施、完善服务，否则难保其江湖地位。

经济型酒店洗牌在即

    近年来经济型酒店因市场的强劲需求和稳定的出租率、回报率、投资额相对适中且市场前景看好而受到投资者关注，打着各种旗号的经济型酒店如雨后春笋般冒了出来。据统计，全年仅成都市区新增经济型酒店36家，营业面积超过15万平方米，宜必思、速8、锦江之星、如家等经济型酒店品牌纷纷抢滩成都市场。

    在国内酒店集积极拓展成都市场的同时，国际酒店运营商也积极在本地布局。冉立春分析认为，经济酒店之所收到市场热捧，主要是因为目前经济酒店的出租率和回报率较高，在成都投资一家经济型酒店通常只需要投入500—1000万，出租率一般在70%左右，节假日几乎达到100%。其年回报率高达20-30%，投资回收只需4年左右。同时，随着成都被评为最佳旅游城市，其丰富的旅游资源吸引着越来越多的外来游客及商务客源，经济型酒店以价格低廉同时又能提供优质服务的经济酒店受到市场的热烈追捧，造成经济型酒店需求强劲，为其发展带来了巨大的商机。

    但是，经济型酒店在盲目扩张的过程中，也暴露出许多问题，2006年底，成都市政府发布了《成都市社会旅馆管理办法》，2007年成都市2千多家社会旅馆统一纳入旅游行业管理，而社会旅馆将不能和居民住宅混合。目前成都市经济型酒店发展迅速，较容易在短时间内出现市场饱和、单体酒店未创立品或是加盟连锁，将很难打响知名度无统一行业标准，导致市场上经济型酒店的经营良莠不齐、盲目打价格战、经营不规划等情况。今后两年，将是经济型酒店的洗牌期。那些没有品牌、盲目跟风的经济型酒店，将会被淘汰出局。

“定向开发”将成发展方向

    2006年，成都连锁商业发展方兴未艾，全年新增5000平方米以上零售营业网点27个。随着《成都市商业网点规划》的颁布实施，大型营业网点的布局将进一步优化，结构性矛盾得到调和与控制。

    目前，成都零售连锁业发展受商用房地产的制约非常突出。一方面，零售商家无项目可选，另一方面，地产商招商步履维艰。“订单模式”、“定向开发”逐步被市场接受，例如万达与伊藤洋华堂、SM与沃尔玛的合都充分证明了这一点。省商业连锁投资开发联合会会长冉立春指出，“开发商只有与商家多学习交流，共同走‘定向开发这路，订单模式地产’，才能最大程度规避商业地产的高风险。”

    世邦魏理仕大中华区商铺部执行董事戴伟斯指出：“世界上最成功的零售商将房地产策略与他们销售的产品视为同等重要，这不是一种巧合。零售商的商业抱负和房地产策略相结合才是制胜的关键。”据业内人士透露，出于房地产决定企业根本发展的战略考虑，目前成都一些大零售商，包括百盛商业集团、好又多商业等都开始大举进军房地产业，也开始搞房产业发。成都铂仕建设开发有限公司董事长助理刘讯宇也认为，今年开始，大量的待建商业地产项目，提前很早就开始和各大零售商洽谈合作，征求意见，招商工作得到了高度重视，这表明开发商与零售商的紧密合作，从规划之初就已经开始，做商业地产开发商一人说了算的时代已经一去不复返。

    此外，业内人士还指出，商业管理公司这个商业地产利益驱动下诞生的新生儿至今还没有一个能“健康成长”，大多面临着“疾病”和“困扰”，究其原因，一是开发商毕竟不是商家，隔行不取利；二，无法培肓出具有忠诚度的员工团队；三，业态业种定位与商圈不符，商业运营市场因素少，人为干预过多。