写字楼作为房地产开发市场的重要分枝，又是城市景观的构成主体之一，属于典型的兼具商业性和社会性的建筑产品。经过二十多年的探索和实践，国内的写字楼开发水平取得了长足的进步，也出现了一大批所谓的高档写字楼，尤其在高楼林立、商贾云集的上海、北京等地，已成为倍受国际瞩目的高档写字楼投资热点地区，呈现出一派风景这边独好的繁荣景象。但对此进行冷静分析和横向对比后发现，其中成功的实例属于凤毛麟角（如上海金茂、北京中银大厦等），绝大部分高档写字楼与国际先进水平相比还有不小的差距，尤其在开发设计环节存在着以下几个明显的误区。 
　　一、开发易成一窝蜂，缺乏针对具体项目的个性化和特色化策划研究
　　与商品住宅开发市场层出不穷的创新行为相比，写字楼市场过去从产品到营销一直是处于低调保守的“不作为状态”，但这种状况在近一两年的中低端写字楼产品和边缘写字楼产品中已有所改变，板楼概念和Townhouse风格也蔓延到了中低端写字楼市场出现了一些时尚另类的写字楼产品（如左岸公社等），而类似商务酒店、商务公寓、酒店式公寓、商务写字楼等边缘写字楼产品更是在市场上大为走俏，这也标志着写字楼产品类型结构的进一步丰富和市场的进一步成熟。反观高档写字楼，却仍旧固步自封，鲜有创新的佳作。
　　竞争的加剧导致写字楼市场的进一步细分化和差异化，高档写字楼也不例外强烈的市场需求也呼唤创新意识在高档写字楼市场的出现。然而现实情况并非如此，好的地段加上奢华的室内外装修仍是现今高档写字楼仅有的可以炫耀的立足之本，尤其是地段被推崇为高档写字楼成功的万能金钥匙。导致许多在产品形象和目标客户等方面均互相雷同的写字楼在一定区域扎堆出现，恶性竞争不可避免。最近全国CBD的泛滥可以从一个侧面说明这个问题，在人们印象中CBD的写字楼都是高档写字楼，所以开发商纷纷投身CBD，以为身处CBD就等于拿到了成功高档写字楼的身份证。而在自身产品特色方面的研究力度远远不够。随着高档写字楼开发量的逐年加大，只有具有独特个性和鲜明主题的项目才能在竞争中立于不败之地。在世界商圈和知识圈内有“传播带”之称的美国麦迪逊大道，是世界上最顶级写字楼最集中的区域之一，这得益其鲜明的传媒主题的深层挖掘。
　　提到高档写字楼，人们往往会联想到高耸入云的摩天大楼，瑰丽多彩的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口涌堵的车流。实际上，在欧洲发达国家，高档写字楼在外部形象和区域位置上并无定式，其中既有超高层写字楼，也有多层写字楼，既有城市市中心区（如CBD）的写字楼，也有郊外的花园式写字楼。甚至许多大型跨国集团总部办公楼（如微软、摩根斯坦利银行等）都在风景优美的郊外。品质的提升可以从很多方面得以实现，大可不必也不应该死守“地段”的金科玉律，最重要的是产品的个性化和特色化以及相应的技术手段。
　　二、高档写字楼开发中缺乏足够的配套支撑
　　高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价比高度向比配套比服务比管理方面倾斜。其中配套设施的完善与否也随着中国的入世，经济全球化的到来而日益重要。这里所说的配套不仅仅是常规意义上的市政、交通、通讯设施等，而是更广泛范围的涵盖多种不同功能要求城市空间的建筑综合体。这也是发达国家高档写字楼（特别是市中心区高档写字楼）发展的一个重要趋势。只有这样才能与国际水平对接，满足国际化商务办公的需要。
　　现今大部分高档写字楼由于单宗项目的规模限制，难以作到配套完善，而且互相之间各自为政，资源无法共享。其中有政府规划管理部门的原因，也有开发商、设计师经济实力和认识水平的原因。有鉴于此，近来一些独栋、单体的写字楼也在加大底商、娱乐等功能空间的面积，以谋求产品的丰富和突破，然而这仅仅是权宜之计，无法从根本上提升写字楼的品质，反而往往做成了商住混合类写字楼，离真正的高档写字楼相去甚远。
　　对于以租赁和出售为主要开发目的，而非自用的高档写字楼项目而言，必须具备一定的整体规模，这需要开发商具有足够的经济实力，同时对各种配套设施的配备要在规划及建筑设计的初始阶段即有全盘的考虑。以建筑综合体的综合优势凸显项目的高档品质。这类建筑综合体通常是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活空间三项以上根据自身特点进行合理组合，并在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。这在国外不乏其例，德国柏林的索尼中心（SONY Center）就是国际上高档写字楼的典范。建筑综合体有着一般写字楼项目所无法比拟的综合优势，北京国贸中心可以算是国内一个较为成功的实证。其酒店、公寓、商场、展厅为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源，同时带动周边地区的整体发展，也更巩固了自己的中心地位，使其虽然建成年代较早，却至今仍是北京高档写字楼的突出代表。
　　三、片面追求标志性而忽略建筑内涵
　　高档写字楼应是外在品质和内在品质的完美统一。在注重其社会职能，即对城市景观效果的主导作用的同时，也不应忽视其为人们提供高品质办公环境的内在职能。一个成功的高档写字楼产品，更应强调以客户需求为中心，旨在提供高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公室间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化和资源共享，强化绿色环保办公理念，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。
　　高档写字楼在国内往往被定位成面子工程、形象工程、献礼工程，过多地赋予了超过其承受极限的精神寄托，成为某些开发商个人炫耀或政府高官好大喜功的产物。争做地标、盲目求高求大，言必称二十年、三十年不落后，而全然不顾投资规模和使用功能的合理与否。很少考虑写字楼的终端用户—公司、企业的实际需要，最终结局要么是成为华而不实，中看不中用的巨型城市雕塑，要么成为彻头彻尾的烂尾楼。
　　标志性并不是高档写字楼的唯一卖点，而且标志性也会随着城市的发展和规划的调整而改变，技术也不能永远领先，当今世界的科技发展可以说是日新月异，多少年不落后也只能是一句空话。只有切实提高内在品质才能使生命力更长久。珠海巨人大厦的不断长高最终导致烂尾，上海金茂大厦的国内第一高楼记录只保持了短短几年，即被环球贸易中心打破，但谁又能保证环球贸易中心永远第一呢。况且其将不得不面对强大的经营压力。写字楼不是纪念碑，一个不能正常运转的产品不论如何高档，也不能称得上是成功的开发案例，甚至会造成社会财富的巨大浪费。
　　四、建筑外观设计，特别是建筑室内设计品位较低。
　　高档办公写字楼因为其规模大、体量大以及使用功能的重要性往往会成为一个城市的重要标志性建筑。因而它的建筑外观设计将直接影响城市的环境景观质量。而中国大城市目前的写字楼外观建筑设计状况可谓参差不齐、千奇百怪。其中不乏设计优秀、品位精致典雅具有国际水准的高级写字楼项目，比如远洋大厦。但也的确有很多为了形成独特的醒目标志性，矫揉造作，哗众取宠。有些办公楼因其粗俗的外观和怪异的造造型，被叫做“变形金刚”或者更难听的名字。办公楼作为一种工业化的产品，它不但是反映了同时代的建筑材料、设备和工艺水平，它也反映了作为设计师和建筑方，特别是策划部门的审美水平。所以从总体来说，北京的高档办公楼的外观设计与上海的办公楼外观设计还是有着显著的差异。而这些丑陋的建筑，虽然也能够形成地标，但是可以说是丑地标，并且将严重影响市容很多年。
　　受建筑材料和工艺水平以及审美品位的限制，很容易从建筑外观判断建筑是80年代的设计、90年代的设计还是2000年以后的设计。比较遗憾的是很多21世纪的设计仍然重复10年前甚至20年前的欣赏水平。有很多80年代设计的办公楼，在新的时代需要根据新的审美要求进行外装重新设计，比如北京广播电台办公大楼。这样的改造是为跟上时代发展而采取的措施。对于新的办公楼，无论是设计师还是发展商，都应与时代同步。不要再造崭新的城市垃圾。作为建设方，发展商修建高档办公楼，如果在设计品位上落伍的话，可以说投巨资造垃圾。粗俗的作品经不起时间的检验，也势必影响写字楼出租或出售的市场。在写字楼物业日益市场化、竞争激烈的情况下，对写字楼品位的追求也应引起设计师、发展商的注意。
　　作为高档办公楼，其室内空间效果和室内装修的设计也难以达到高档次现代化办公楼的水准，很多办公楼花了巨资，甚至按高档酒店的水准进行装修，在豪华层面上可以达到很高的水平，但并未体现出一个高档办公建筑所应有的国际化、高科技化、生态化和以人为本的设计风格和典雅格调。高档办公楼的室内装修设计应该与建筑的空间设计一致，强调建筑自身的空间美、建筑美。把国际化的高文化品位的追求体现在建筑的内部空间。
　　建筑是有社会性的，它不简单是建筑设计师或者是开发商单方面主观意识上的表达，它同时具有社会文化载体的职能，而作为建筑师也充分考虑，自己所支配的国家土地资源和社会财富，充分意识到一个建筑外观质量的好坏对整个城市空间和景观质量的影响。只有建筑师和开发商共同努力、开阔眼界，才能使高档办公楼的整体外观水平和设计品位上一个台阶。
　　五、建筑的技术含量低、在材料、构造和工艺方面没有革命性的突破
　　建筑技术含量的高低，是理性判断一个建筑物品质高低的重要指标。而建筑技术的落后是造成国内建筑发展水平低下的根本原因之一。国内大部分高档写字楼其先进与高档流于虚名，全靠奢华装饰的堆砌。与发达国家，甚至国内为数不多的几个成功的高档写字楼相比，其间的差距显而易见。由于建筑技术含量低造成的先天不足，总是以后天的装饰来弥补，以支撑其所谓的高档品质和赚取高昂的租金。甚至不惜镶金贴银、牛皮墙面，天然水晶吊灯随处可见，极尽奢华之能事。但抛开表面现象看本质，从大到结构体系、墙体构造、小到门窗五金，整个建筑实体无论在材料，构造和工艺方面均远远落后于国际先进水平，与普通建筑甚至住宅产品都没有拉开距离。正如夏利车无论如何加装各种电子设备，内外装修如何豪华，却始终与奔驰不是一个档次。也许其中一些项目在造价和租金等方面均和发达国家顶级写字楼不相上下，但其作为建筑产品本身的价值并未得到体现。
　　先进的建筑技术更能发挥建筑的艺术魅力，如果说普通建筑产品由于定位投资等各方面原因而无法在材料、构造和工艺方面有所突破实属无奈的话。高档写字楼在这方面取得突破应该是当仁不让的了。既能提升自身内在品质，又能促进国内建筑技术的发展和进步。在这方面北京中国银行总部办公大楼即是一个很好的实例，作为一个高档写字楼的典范具有极高的技术价值和艺术价值。
　　六、智能化系统浮于表面，多为炒作
　　完善的智能化系统是高档写字楼不可或缺的重要组成部分，由于国际上并无统一的建筑智能化标准，在其发展进程中出现了不同的分支和流派，美国强调提高办公效率，欧洲则更重视对生态环境的保护，但最终的都是以人为本，为人服务。
　　国内对建筑智能化的研究起步较晚，更缺乏相应的工程实践，许多高档写字楼都号称是智能建筑达到了3A或5A标准，把3A或5A理解为智能化的全部，实际上3A、5A只是对建筑自动化控制在几个方面的一种描述，3A即通讯自动化（CA），办公自动化（OA）和建筑管理自动化（BA），在此基础上派生出火灾消防自动化（FA）和建筑维护自动化（MA）就成了5A，要达到3A、5A有各种各样的解决方案，每一项内又有不同程度的自动化标准，因此衡量建筑是否智能化，不仅仅是看达没达到3A、5A，而是能否创造一种更安全、舒适、高效、生态环保的办公环境，国内高档写字楼的智能化往往浮于表面，仅仅是将其作为一项可以炒作的硬件配置，对其实际运行结果并不重视。
　　建筑的结构形式，构造做法、平面布置、立面造型等因素对智能化系统的选择和设计有很大影响，不同的建筑，其智能化系统也有所区别。国内一些高档写字楼甚至在建筑设计完成后，仅在弱电系统稍微增加一些配置，就将其作为建筑智能化而大加宣传。
　　七、高技术集成化和配套化不够
　　国内一些高档写字楼也号称采用了许多高新技术，甚至还可以在宣传册上罗列出一长串新技术名单，其中美国、日本、德国等发达国家的新技术信手拈来、生硬组合、互相不匹配，根本不能发挥其高技术优势。以至很多项目的引进技术到最后根本没有启用，徒装门面、增加卖点而已，也造成了资金的浪费。
　　从表面来看，其中一些技术不可谓不先进，且在国外还有大量实例，但正所谓南桔北枳，仅仅把国外先进技术简单照搬，而忽略地域、气候条件等差别、无异于邯郸学步。况且一种成熟适用的新技术体系需特别强调其集成化和配套化，并需要专门技术人员根据项目自身特点量身定做。
　　八、建筑及设备在生态、环保、节能等方面鲜有实质性的尝试
　　中国是一个能源严重缺乏的国家，同时又是一个能源消耗大国，而大量能源是通过不合理的建筑设计白白损耗的，能源的利用率极低且产生大量的废弃污染物。这一弊端会随着国内经济的迅速发展而强化。另外，健康、生态、环保也成为国际建筑设计的新趋势，而国内写字楼在这些方面的发展，远远落后于国际先进水平、甚至落后于国内住宅产品的前进步伐。“健康住宅”的概念在国内已经出现了一段时间了，特别是锋尚“告别空调暖气”的豪言壮语和有益的实践更带给人们一种全新的健康理念。写字楼市场强烈呼唤具有实际意义的“健康写字楼”的出现。高档写字楼更应该在健康生态环保等方面作出更多的尝试。SARS的冲击，使国内许多所谓高档写字楼在健康方面暴露出大量缺陷，大多不同程度存在着潜在的危害公共健康的可能性，如空气质量、温度、湿度、光照、通风等问题。
　　高档写字楼的发展应更多的考虑人与自然和谐共处、舒适、节能、环保等问题，并在此基础上采用诸如遮阳设施、可呼吸玻璃幕墙、防晒墙、生态中庭空间等高科技技术和产品。以此创造出的优质办公环境对提高工作效率大有裨益，也节省了能耗、减少污染，虽然增加了初始投资，但从建筑全生命周期的使用成本来看，比现有普通建筑更具备经济优势。
　　生态办公区（EOD）在发达国家十分流行，也有人称之为“逆城市化运动”。这正与住宅中的“新城市主义运动”相反，反映出高档写字楼产品在不断寻求突破。生态办公区不仅建筑风格各异，强调采光、通风和绿化，且建筑材料在选择上注重环保，在雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等方面均精心设计，在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座，观景台等非正式交流场所，甚至在写字楼内部建有绿地或花园。生态办公区也是高档写字楼的一个重要发展方向，尤其适合大集团，大公司总部办公。其出现大有和CBD类型的高档写字楼分庭抗礼之势。
　　高档写字楼在国内随着经济的发展将会有强大的市场需求，如何在开发及设计环节切实提升其内在品质，增加其技术含量，并做到生态、环保、节能，取得经济效益和社会效益的双赢，是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。

 

(中国写字楼网)